Сегодня мы поговорим с Вами о технической предсэксплуатации объекта - одном из самых неоднозначных и спорных моментов. Нужно ли? И, если действительно нужно, то когда?
К сожалению, не всегда Управляющей компании удается зайти на новый объект. Бывают случаи, когда Собственник понимает необходимость привлечения профессионалов в тот момент, когда инженерные и технические системы нуждаются в капитальном ремонте, либо после серьезных аварий на объекте. Часто оказывается, что при организации грамотной эксплуатации систем, многих проблем можно было бы избежать.
К
услугам эксплуатирующей организации Собственник может обратиться не только, когда объект уже эксплуатируется, а гораздо раньше, на стадии строительства (проектировании и монтажа, или пусконаладочных работ инженерных систем). Чем раньше управляющая компания начнет работу с тем, с чем ей предстоит работать в дальнейшем, тем большего количества ошибок и недочетов, а, значит, и проблем в дальнейшем, удастся избежать. Для Заказчика это повод передать огромный груз забот и ответственности в руки профессионалов с богатым опытом работы на аналогичных объектах.
На этапе предэксплуатации объекта перед управляющей компании стоят задачи:
- аудита инженерных систем
- взаимодействия с государственными органиами и государственными службами
- ввода в эксплуатацию инженерного оборудования
Среди обязанностей управляющей компании на этапе предэксплуатации объекта можно выделить:
- подготовку, выполнение и контроль общего календарного плана передачи оборудования эксплуатирующей компании;
- контроль используемых материалов и устанавливаемого оборудования, проверку необходимой документации оборудования и осуществление контроля ввода в эксплуатацию на основании представленных подрядными организациями документов;
- контроль производства пусконаладочных работ, контроль проведения испытаний и работ по вводу в эксплуатацию смонтированного оборудования.
- составление перечня инженерного оборудования, установленного на объекте, для последующей эксплуатации;
- составление списка запасных частей и материалов, необходимых для бесперебойного функционирования установленного оборудования;
- проверку наличия документов, удостоверяющих качество используемых в строительстве конструкций, изделий и материалов, оборудования и соответствия их нормам РФ;
- содействие и участие в подготовке и подписании договоров с ресурсоснабжающими городскими и государственными организациями, подготовка необходимого пакета документов от Заказчика;
- разработка Планов-графиков регламентных работ для последующей эксплуатации Объекта;
- разработка планов-графиков работ по техническому обслуживанию и эксплуатации и реестра гарантийных обязательств.
Кроме этого, управляющая компания совместно с Заказчиком разрабатывает штатную структуру эксплуатирующей команды, операционные бюджеты, концепции безопасности, правила по безопасности и охране окружающей среды, необходимую документацию по обеспечению системы, правила и иную документацию, необходимую в ходе оперативной деятельности любого объекта недвижимости. Управляющая компания помогает передавать помещения арендаторам, контролируя и документируя все процессы.
Следует отметить, что на этап предсэксплуатации между Заказчиком и Управляющей компанией заключается отдельный договор. Кроме подробного описания обязанностей и ответственности сторон, в этом договоре предполагается график выхода специалистов эксплуатирующей команды на объекте. Начиная работать по данному договору, управляющая компания может обойтись силами двух-трех человек. А к моменту ввода в эксплуатацию всего комплекса, управляющая компания выводит уже полный штат, предусмотренный основным договором управления.